Banyak orang yang belum mengenal istilah NJOP, apa kegunaannya, dan kenapa ini merupakan komponen penting dalam jual beli tanah. NJOP merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak. Menentukan nilai jual tanah berdasarkan NJOP ini sangat penting terutama bagi Anda yang bergerak di bidang properti.
NJOP merupakan taksiran harga untuk tanah dan bangunan dimana perhitungannya dibuat berdasarkan luas, zona rumah serta bangunannya. Penentuan NJOP tanah per meter persegi pada dasarnya ditentukan oleh pemerintah daerah dan dilakukan secara massal.
Penentuan NJOP ini dilakukan untuk menetapkan besarnya NJOP untuk biaya PBB. Dengan mengetahui NJOP, Anda bisa tahu berapa banyak pajak yang harus ditanggung dari transaksi jual beli tanah. NJOP juga digunakan oleh pembeli maupun penjual sebagai patokan harga terendah sebuah tanah dan atau rumah.
Jadi, jika Anda hendak membeli rumah sebaiknya Anda cek terlebih dahulu NJOPnya. Jika harga yang ditawarkan ternyata jauh di atas NJOP, maka bisa jadi si penjual tersebut telah menjualnya terlalu mahal. Begitu pula sebaliknya, jika Anda akan menjual tanah atau rumah, Anda bisa lebih mudah dalam menentukan harga dasar yang sesuai.
Menentukan Harga Jual Tanah Berdasarkan NJOP
Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 berhubungan dengan Pajak Daerah maupun Retribusi Daerah, NJOP ini akan menjadi dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan yang wajib untuk disetorkan setiap tahunnya.
Hal yang harus Anda ketahui adalah NJOP ini memiliki nilai yang berbeda, sehingga semakin mahal harga pasaran sebuah properti di suatu kawasan, maka NJOP juga akan semakin tinggi. Contohnya adalah tanah dan rumah yang ada di kota Ciracas lebih rendah jika dibandingkan dengan Menteng. Begitu pula NJOP properti di Jakarta ini jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kota lainnya.
Dalam menentukan harga jual tanah berdasarkan NJOP bisa menggunakan tiga hal, yang pertama adalah perbandingan dengan objek pajak lain namun sejenis. Selain itu ditentukan oleh NJOP pengganti dan nilai perolehan baru. NJOP pengganti adalah menentukan NJOP didasarkan pada pendapatan atau pada pemasukan objek pajak yang dinilai.
Terakhir penentuan NJOP ini dilakukan dengan cara menghitung total biaya yang harus dikeluarkan agar bisa mendapatkan objek pajak tersebut.
Sebelum menentukan NJOP ada baiknya jika Anda survei langsung terlebih dahulu tanah tersebut terutama jika ada bangunan diatasnya karena akan ada penyusutan harga berdasarkan kondisi fisik bangunannya.
Baca juga: Jual Properti di Masa Pandemi Susah? Cobain Cara Cepat Jual Rumah Ini Yuk!
Cara Menentukan Nilai Jual Tanah Berdasarkan NJOP
Ada beberapa faktor yang mempengaruhi penentuan nilai jual tanah berdasarkan NJOP, yakni lokasi, fasilitas yang ada di sekitar lokasi, kondisi tanah,aksesibilitas dan lain sebagainya. Bagi orang awam menentukan nilai jual tanah berdasarkan NJOP mungkin terkesan rumit dan pada akhirnya mengabaikan prosedur ini.
Padahal, dengan mengetahui NJOP kita bisa mendapatkan harga yang maksimal dan mencegah kerugian dari berbagai pihak. Berikut ini contoh perhitungan berdasarkan harga pasaran yang berlaku di sekitarnya berdasarkan NJOP.
- Misalkan luas tanah: 8 m x 12 m = 96 m2
- Luas bangunan: 6 m x 6 m = 36 m2
- NJOP tanah: Rp 1.000.000 per meter persegi
- NJOP bangunan: Rp 2.000.000 per meter persegi
- Maka total harga tanah: 96 x Rp 1.000.000 = Rp 96.000.000
- Total harga harga bangunan: 36 x Rp 2.000.000 = Rp 72.000.000
- Maka nilai jual rumah Anda: Rp 96.000.000 + Rp. 72.000.000 = Rp 168.000.000
Contoh lainnya yakni misalnya Anda ingin menjual tanah di Kebayoran Lama, Jakarta Selatan. Sesuai dengan Pergub DKI Jakarta Nomor 24 Tahun 2018 NJOP paling rendah Rp 3.745.000. Luas tanah Anda 132 m2.
Perhitungan dilakukan dengan mengalikan luas tanah tersebut dengan NJOP yang diberlakukan saat itu. Sehingga perhitungannya adalah 132 dikalikan dengan Rp3.745.000 maka hasilnya adalah Rp 494.340.000.
Nah, itu tadi cara menentukan nilai jual tanah berdasarkan NJOP. Mudah, bukan? Anda juga bisa menjual properti Anda dengan harga diatas NJOP. Namun, Anda juga harus menyesuaikan dengan harga di lokasi tersebut ya, agar tidak terlalu mahal dan lama terjual. Kunjungi Cekpremi.com untuk info menarik tentang berbagai tawaran asuransi properti yang bisa menguntungkan Anda.
Baca juga: Rincian Biaya Notaris Jual Beli Rumah di Tahun 2021