Pajak Jual Beli Rumah: Rincian Biaya dan Cara Menghitungnya

Rumah memang sudah menjadi impian khalayak banyak, tidak kenal umur dan latar belakang kehidupan sudah pasti rumah adalah kebutuhan primer bagi setiap manusia. Namun membeli rumah tidaklah semudah membeli barang lain karena banyak proses yang harus dilalui seperti menentukan dan mencocokan budget, survey lingkungan sekitar rumah incaran, metode pembayaran, dan pajak jual beli rumah.

Di artikel kali ini tim Cekpremi akan membahas dan sekaligus juga memberi tahu anda apa itu pajak jual beli rumah dan bagaimana cara menghitungnya? Simak selengkapnya di artikel yang akan kami bahas di bawah ini!

Pajak dan rincian biaya yang ditanggung oleh Penjual Rumah

Sebelum penjual rumah dapat menjual rumahnya, penjual harus memastikan 3 faktor ini sudah dilunaskan terlebih dahulu. Tujuannya adalah agar rumah yang dijual dianggap sudah “bersih” dari segala urusan hukum sehingga pembeli dapat mendapatkan rumah yang jelas dan bersih dari segala sengketa.

Pajak Penghasilan (PPh)

PPh (Pajak Penghasilan) adalah pajak yang menjadi tanggung jawab pihak penjual sebagai penerima uang hasil transaksi jual rumah.

Sesuai dengan yang sudah diatur oleh pemerintah pasal Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh yang harus dibayarkan sebelum pengalihan hak atas tanah/bangunan, pajak penghasilan yang dikenakan kepada penjual adalah sebesar 2,5% dari harga rumah yang disepakati.

Jika harga rumah yang disepakati adalah senilai Rp 3 Miliar, maka PPh yang harus dibayarkan oleh penjual adalah sebesar Rp 75.000.000. PPh tersebut haruslah dibayarkan terlebih dahulu sebelum diterbitkan nya AJB (Akta Jual Beli).

Biaya Notaris

Ketika melakukan transaksi penjualan rumah, diperlukan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berlokasi di wilayah rumah yang dijual.

Akan tetapi biaya notaris tidak selalu harus ditanggung oleh penjual, karena bisa bernegosiasi dengan pembeli untuk membagi tanggung jawab biaya notaris. Biasanya penjual sedikit menaikkan harga rumahnya agar tidak terlalu membayar notaris.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB adalah pajak yang ditujukan kepada objek jual nya bukan subjek. Besaran biaya yang harus dikeluarkan diukur sesuai dengan tanah atau bangunan.

PBB dibayarkan oleh mereka yang mempunyai hak atas kepemilikan tanah serta bangunan yang mendapat keuntungan dan kedudukan sosial ekonomi tertentu. Pemilik tanah/bangunan harus membayarkan PBB selambat-lambatnya 6 bulan setelah SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak) PBB dikeluarkan. Pajak ini harus dibayaran setahun sekali.

Rumus menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB Terutang = Tarif 0,5 persen x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP = Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOP sendiri adalah pengukuran besaran nilai yang berpengaruh pada PBB. NJOP dapat didefinisikan harga rata-rata atau taksiran atas suatu bangunan. Penentuan harga properti ini didasarkan perbaikan harga dengan objek lainnya yang sejenis, beserta luas dan zona.

Besaran NJOP ditetapkan oleh pemerintah setiap tiga tahun sekali melalui Kementerian Keuangan. Namun, penetapan ini dapat berubah menjadi setahun sekali pada kondisi tertentu seperti daerah yang berkembang pesat sehingga mengakibatkan nilai jual yang signifikan.

Semakin tinggi NJOP nya maka PBB yang harus dibayarkan juga akan semakin tinggi. NJOP terbagi atas 2 tipe yakni NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

Selanjutnya nilai NJOP digunakan sebagai dasar perhitungan akhir NJKP. NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) adalah bagian dari NJOP, yakni besaran nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terhutang. Adapun persentase NJKP telah ditetapkan pemerintah dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000 sebagai berikut.

• Objek pajak perkebunan : 40%
• Objek pajak pertambangan : 40%
• Objek pajak kehutanan : 40%
• Objek pajak lainnya dilihat dari NJOP-nya:
• Bila NJOP < Rp1.000.000.000,00 maka NJOP-nya 20%
• Bila NJOP >Rp1.000.000.000,00 maka NJOP-nya 40%

Jika total NJOP sama atau lebih dari Rp1 miliar maka akan dikenakan biaya NJKP sebesar 40%. Ketika NJOP kurag dari 1 miliar maka akan dikenakan NJKP sebesar 20%

NJOPTKP sendiri diatur berdasarkan daerah masing-masing. Maksimal biaya yang dikenakan sebesar Rp 12.000.000

Contoh perhitungan PBB:

Bapak Rizal memiliki rumah di daerah Jakarta Selatan dengan luas bangunan 100m² dan luas tanah 200 m². NJOP Bumi dan Bangunan sebesar Rp2 juta/m². Maka perhitungan PBB nya sebagai berikut:

Pajak dan biaya yang dikeluarkan oleh pembeli rumah

Ketika Anda ingin membeli rumah, biaya yang harus Anda keluarkan sedikit lebih banyak karena Anda harus membayar biaya cek sertifikat, PPN, BPHTB, dan AJB. Untuk rinciannya sebagai berikut.

Biaya cek sertifikat

Hal pertama yang harus dilakukan oleh pembeli sebelum membeli rumah adalah untuk mengecek sertifikat dari sebuah rumah yang akan dibeli. Tahapan ini bertujuan untuk mengetahui apakah rumah yang akan dibeli bermasalah atau tidak. Biaya yang dikeluarkan biasanya Rp100.000 tergantung dari notaris yang didatangi.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jika pembeli membeli rumah dari pengembang yang sudah terdaftar sebagai pengusaha kena pajak maka tarif PPN yang dikenakan sebesar 10% dari harga tanah. Beda halnya jika pembeli membeli rumah bukan dari pengusaha kena pajak, maka pembeli diharuskan untuk membayar langsung ke kas negara.

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah beban pajak yang berlawanan dengan PPh, Besaran pajak yang dikenakan adalah sebesar 5% dari harga jual rumah dengan pengurangan dai NJOPTKP.

Biaya balik nama sertifikat

Biaya Balik Nama sertifikat biasanya berada di sekitar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah yang berlaku. Pembeli biasanya harus melakukan proses balik nama secara pribadi, kecuali rumah dibeli langsung dari pengembang.

Adapun sejumlah berkas permohonan balik nama yang diperlukan, seperti Sertifikat tanah asli, KTP pembeli dan penjual, Akta jual – beli dari PPAT, dan Bukti pelunasan SSB BPHTB.

Biaya pembuatan AJB (Akta Jual Beli)

Rata-rata biaya pembuatan AJB adalah seharga 1% dari harga jual rumah. Namun biasanya ada para penjual yang dalam proses jual belinya sudah mengikutsertakan biaya AJB.

Kira-kira seperti itulah pajak jual beli rumah yang dibutuhkan untuk memperlancar proses jual beli rumah. Jika anda sedang mencari asuransi properti maka Cekpremi bisa memberikan solusinya!